Podatki związane z zakupem i posiadaniem nieruchomości w Turcji – kompleksowy przewodnik

Zakup nieruchomości w Turcji to coraz częstszy wybór inwestorów oraz osób poszukujących drugiego domu w regionie Morza Śródziemnego. Zanim jednak podejmie się decyzję o zakupie, należy dokładnie poznać przepisy podatkowe obowiązujące w tym kraju. Podatki związane z zakupem i posiadaniem nieruchomości w Turcji różnią się od tych znanych z innych rynków europejskich i wymagają uważnej analizy. Obejmują one zarówno jednorazowe opłaty ponoszone przy transakcji, jak i coroczne zobowiązania fiskalne wynikające z samego faktu posiadania nieruchomości.

Podatek od zakupu nieruchomości w Turcji

Jednym z pierwszych zobowiązań, które pojawiają się przy transakcji zakupu, jest podatek od przeniesienia własności nieruchomości, znany jako Tapu Harcı. Wynosi on zazwyczaj 4% wartości nieruchomości wpisanej w akcie własności (Tapu). Co istotne, w praktyce strony transakcji mogą uzgodnić, kto pokryje ten koszt – najczęściej jest on dzielony po połowie między kupującego a sprzedającego, choć prawo dopuszcza także obciążenie nim jednej strony.

Dodatkowo, przed zawarciem transakcji kupujący musi uiścić opłaty notarialne i koszty związane z rejestracją nieruchomości w księgach wieczystych. Nie można pominąć również tzw. podatku VAT (KDV), który obowiązuje w przypadku zakupu nowych nieruchomości od dewelopera. Wysokość VAT zależy od lokalizacji i parametrów obiektu – może wynosić od 1% do nawet 18%. Warto zaznaczyć, że w przypadku inwestorów zagranicznych niekiedy istnieje możliwość skorzystania ze zwolnienia z tego podatku, pod warunkiem że środki na zakup pochodzą z zagranicy.

Coroczne podatki od posiadania nieruchomości

Po zakończeniu procesu zakupu, właściciel nieruchomości w Turcji zobowiązany jest do opłacania podatku od nieruchomości (Emlak Vergisi). Jego wysokość jest zależna od lokalizacji oraz rodzaju nieruchomości – inne stawki obowiązują w dużych miastach, a inne w mniejszych miejscowościach. Standardowo wynosi on od 0,1% do 0,6% wartości katastralnej nieruchomości rocznie.

Warto wiedzieć, że podatek ten płatny jest w dwóch ratach: w maju i w listopadzie. Ponadto właściciele muszą liczyć się z możliwością nałożenia dodatkowych obciążeń w postaci opłat lokalnych, które przeznaczane są np. na utrzymanie infrastruktury miejskiej.

W ramach corocznych zobowiązań podatkowych należy także pamiętać o:

• Podatku od najmu, jeśli właściciel zdecyduje się wynajmować nieruchomość. Dochody z tego tytułu muszą być deklarowane i opodatkowane według tureckiej skali podatkowej.

• Podatku od dochodu kapitałowego, który pojawia się w przypadku sprzedaży nieruchomości przed upływem pięciu lat od jej nabycia. Stawka zależy od osiągniętego zysku i rocznego progu podatkowego.

Takie regulacje sprawiają, że posiadanie nieruchomości w Turcji wiąże się z cyklicznymi obowiązkami wobec fiskusa, które powinny być starannie planowane w budżecie inwestora.

Dodatkowe opłaty i koszty związane z transakcją

Oprócz głównych podatków, takich jak Tapu Harcı czy podatek VAT, proces zakupu nieruchomości w Turcji generuje szereg dodatkowych kosztów, które nie zawsze są oczywiste dla zagranicznych inwestorów. Warto je przeanalizować, ponieważ mogą w znaczący sposób wpłynąć na całkowity budżet transakcji.

Jednym z podstawowych wydatków są koszty obsługi prawnej. W Turcji nie ma obowiązku zatrudniania prawnika przy transakcji, jednak w praktyce jest to rekomendowane, zwłaszcza dla osób, które nie znają lokalnych przepisów i języka. Honorarium prawnika zależy od renomy kancelarii i wartości transakcji, ale zwykle wynosi od 1% do 2% wartości nieruchomości.

Kolejnym elementem są opłaty dla rzeczoznawcy majątkowego. Tureckie prawo wymaga, aby każda nieruchomość nabywana przez cudzoziemca była wyceniona przez licencjonowanego eksperta. Raport rzeczoznawcy stanowi podstawę do rejestracji własności i wyliczenia podatku. Standardowy koszt takiego raportu to kilkaset euro.

Nie można pominąć także:

• kosztów tłumaczeń przysięgłych dokumentów,

• opłat za wydanie niezbędnych pozwoleń i zaświadczeń administracyjnych,

• prowizji agencji nieruchomości, która w Turcji zwykle wynosi 2–3% wartości transakcji.

Choć każdy z tych wydatków nie jest sam w sobie bardzo wysoki, łącznie mogą one zwiększyć koszt zakupu nawet o kilka procent. Dlatego kluczowe jest dokładne planowanie finansowe jeszcze przed podpisaniem umowy przedwstępnej.

Ulgi podatkowe i regulacje dla inwestorów zagranicznych

Turcja od lat prowadzi politykę przyciągania kapitału zagranicznego, a rynek nieruchomości jest jednym z filarów tej strategii. Dlatego też wprowadzono szereg udogodnień podatkowych i prawnych skierowanych do inwestorów spoza kraju.

Najważniejszym mechanizmem jest możliwość uzyskania zwolnienia z podatku VAT przy zakupie nieruchomości, pod warunkiem że transakcja finansowana jest środkami przekazanymi z zagranicy, a nabywca nie ma w Turcji stałego miejsca zamieszkania. To rozwiązanie sprawia, że inwestorzy mogą zaoszczędzić nawet do kilkunastu procent wartości zakupu.

Dodatkowo, osoby inwestujące w nieruchomości o określonej wartości (obecnie próg wynosi 400 tys. USD) mogą ubiegać się o obywatelstwo tureckie w ramach programu tzw. Turkish Citizenship by Investment. Samo uzyskanie obywatelstwa nie jest ulgą podatkową w sensie fiskalnym, ale daje szereg korzyści – od łatwiejszego dostępu do rynku po możliwość korzystania z umów o unikaniu podwójnego opodatkowania.

Warto także wspomnieć o umowach międzynarodowych. Turcja podpisała liczne konwencje o unikaniu podwójnego opodatkowania, w tym z Polską. Dzięki temu dochody z najmu czy sprzedaży nieruchomości nie są opodatkowane podwójnie, co znacznie ułatwia zarządzanie finansami osobom mieszkającym poza Turcją.

Takie rozwiązania sprawiają, że Turcja staje się atrakcyjnym miejscem nie tylko do życia, ale i do długoterminowej inwestycji. Państwo stara się łączyć obowiązki podatkowe z mechanizmami wsparcia, aby przyciągnąć kapitał i rozwijać rynek nieruchomości na poziomie międzynarodowym.

Więcej na ten temat: nieruchomości Turcja.