Co zrobić, gdy jedna ze stron nie chce podpisać umowy przyrzeczonej?

Odmowa podpisania umowy przyrzeczonej nie oznacza automatycznie, że wcześniejsze ustalenia przestają obowiązywać. Jeżeli strony zawarły umowę przedwstępną, kluczowe staje się jej brzmienie, forma oraz powód, dla którego jedna ze stron wycofuje się z transakcji. W praktyce szczególnie duże znaczenie ma to przy sprzedaży mieszkania, domu, działki czy lokalu użytkowego. Różnica między zwykłą umową pisemną a umową przedwstępną zawartą w formie aktu notarialnego może przesądzić o tym, czy można żądać jedynie pieniędzy, czy doprowadzić przed sądem do zawarcia planowanej umowy.

Najgorszym ruchem po odmowie drugiej strony jest pozostawienie sprawy bez reakcji. Roszczenia związane z umową przedwstępną mają bowiem krótki, roczny termin przedawnienia. Najpierw trzeba więc ustalić, co dokładnie podpisano, jakie terminy zapisano w dokumencie i czy zachowanie drugiej strony rzeczywiście można uznać za uchylanie się od zawarcia umowy.

Najpierw sprawdź umowę przedwstępną – jej forma decyduje o dostępnych roszczeniach

Podstawą jest art. 389 Kodeksu cywilnego. Umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia przyszłej umowy. Przy sprzedaży będą to przede wszystkim strony, przedmiot sprzedaży oraz cena. Im więcej pozostawiono do późniejszego uzgodnienia, tym większe ryzyko sporu o to, czy rzeczywiście powstał obowiązek zawarcia konkretnej umowy.

W pierwszej kolejności trzeba sprawdzić:

• kto dokładnie zobowiązał się do zawarcia umowy przyrzeczonej,
• jaki przedmiot ma obejmować transakcja,
• jaka została ustalona cena lub sposób jej określenia,
• do kiedy umowa przyrzeczona miała zostać zawarta,
• czy przewidziano zadatek, zaliczkę, karę umowną albo prawo odstąpienia,
• jakie warunki muszą zostać spełnione przed podpisaniem umowy końcowej,
• w jakiej formie zawarto umowę przedwstępną.

Ostatni punkt ma ogromne znaczenie przy nieruchomościach. Zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości wymaga aktu notarialnego. Jeżeli więc przedwstępną umowę sprzedaży mieszkania zawarto jedynie na piśmie, co do zasady nie daje ona kupującemu możliwości zmuszenia sprzedającego do przeniesienia własności. Może natomiast otwierać drogę do roszczeń odszkodowawczych.

Sytuacja wygląda inaczej, gdy przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości została sporządzona jako akt notarialny i zawiera wszystkie konieczne elementy umowy przyrzeczonej. Art. 390 § 2 Kodeksu cywilnego pozwala wówczas dochodzić przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej.

To właśnie praktyczna różnica między tzw. słabszym i silniejszym skutkiem umowy przedwstępnej.

Przykład: kupujący i sprzedający ustalili sprzedaż mieszkania za 650 000 zł. Umowa przedwstępna zawarta zwykłym pismem dokładnie opisuje lokal, cenę oraz termin transakcji. Sprzedający tydzień przed wizytą u notariusza dostaje ofertę na 700 000 zł i informuje dotychczasowego kupującego, że nie sprzeda mu lokalu. Sam fakt, że wszystkie parametry transakcji były uzgodnione, nie zastępuje wymaganej formy aktu notarialnego. Kupujący może mieć roszczenia finansowe, ale nie uzyska na tej podstawie automatycznie prawa do sądowego wymuszenia sprzedaży mieszkania.

Jeżeli identyczna umowa przedwstępna została zawarta u notariusza, sytuacja kupującego jest znacznie mocniejsza.

Trzeba też uważać na brak terminu zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli termin nie został zapisany, może go wyznaczyć strona uprawniona do żądania zawarcia umowy. Jeżeli obie strony mają takie uprawnienie i wyznaczą różne terminy, znaczenie ma termin wyznaczony przez stronę, która zrobiła to wcześniej. Jest jednak granica: jeżeli w ciągu roku od zawarcia umowy przedwstępnej nie wyznaczono terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można już żądać jej zawarcia.

Odmowa podpisania umowy: zadatek, odszkodowanie czy pozew o zawarcie umowy?

Nie każda informacja „rezygnuję z transakcji” prowadzi do tego samego rozwiązania. Najpierw trzeba odpowiedzieć na jedno pytanie: czy nadal zależy nam na wykonaniu umowy, czy przede wszystkim na odzyskaniu pieniędzy i zakończeniu sprawy?

Jeżeli prawidłowo zawarta umowa przedwstępna daje silny skutek, można rozważyć powództwo o zawarcie umowy przyrzeczonej. Mechanizm ten opiera się m.in. na art. 64 Kodeksu cywilnego. Prawomocne orzeczenie sądu stwierdzające obowiązek złożenia oznaczonego oświadczenia woli może zastąpić takie oświadczenie. W praktyce oznacza to, że druga strona nie może bez końca blokować transakcji samą odmową stawienia się u notariusza.

Pozew musi być jednak przygotowany bardzo precyzyjnie. Treść żądanego oświadczenia powinna pozwalać jednoznacznie ustalić warunki przyszłej umowy. W przypadku nieruchomości znaczenie mają m.in. dokładne oznaczenie nieruchomości, strony, cena oraz warunki zapłaty. Niedopracowane żądanie pozwu jest poważnym błędem, ponieważ sąd nie powinien sam konstruować za strony umowy, której treści wcześniej nie uzgodniły.

Druga możliwość to odszkodowanie. Art. 390 § 1 Kodeksu cywilnego pozwala żądać naprawienia szkody poniesionej dlatego, że strona liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Nie jest to jednak automatycznie różnica między dawną a aktualną ceną mieszkania.

Typowym przedmiotem roszczenia mogą być odpowiednio udokumentowane koszty poniesione w związku z przygotowaniem niedoszłej transakcji, o ile istnieje między nimi a niewykonaniem umowy wymagany związek. Samo rozczarowanie, stracony czas albo stwierdzenie, że „nieruchomości od tamtej pory zdrożały”, nie wystarcza. Zakres odpowiedzialności może być natomiast inaczej uregulowany w samej umowie przedwstępnej.

Osobno trzeba przeanalizować zadatek. Zgodnie z art. 394 Kodeksu cywilnego, jeżeli strony nie postanowiły inaczej, w razie niewykonania umowy przez jedną z nich druga może odstąpić od umowy bez wyznaczania dodatkowego terminu i:

• zatrzymać zadatek, jeżeli go otrzymała,
• żądać dwukrotności zadatku, jeżeli sama go wcześniej zapłaciła.

Jeżeli kupujący zapłacił 40 000 zł zadatku, a do sprzedaży nie dochodzi z przyczyn obciążających sprzedającego, roszczenie może więc wynosić 80 000 zł. Nie oznacza to jednak, że każda odmowa zawarcia umowy daje automatyczne prawo do podwójnej kwoty. Jeżeli niewykonanie nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie odpowiada albo odpowiadają obie strony, zadatek powinien zostać zwrócony, ale obowiązek zapłaty jego podwójnej wartości odpada.

Istotne jest również rozróżnienie zadatku i zaliczki. Te pojęcia nie są zamienne. Sama zaliczka nie daje ustawowego mechanizmu pozwalającego żądać dwukrotności wpłaconej sumy.

Przed wysłaniem żądania zapłaty trzeba więc dosłownie przeczytać zapis umowy dotyczący przekazanej kwoty. W praktyce właśnie tutaj często pojawia się problem: strony podczas negocjacji mówią o „zadatku”, ale dokument nazywa przelew zaliczką albo przewiduje własne zasady jej rozliczenia.

Nie należy też zakładać, że upływ wskazanego w umowie dnia automatycznie unicestwia wszystkie roszczenia. Termin zawarcia umowy przyrzeczonej jest przede wszystkim momentem, od którego można oceniać niewykonanie zobowiązania oraz liczyć termin przedawnienia.

Ten ostatni jest wyjątkowo krótki. Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się po roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała zostać zawarta. Jeżeli sąd oddali żądanie jej zawarcia, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się po roku od dnia, w którym orzeczenie oddalające stało się prawomocne.

Odkładanie sprawy przez kilka czy kilkanaście miesięcy jest więc jednym z najbardziej kosztownych błędów.

Jak zabezpieczyć dowody, gdy druga strona nie przychodzi do notariusza?

Sama rozmowa telefoniczna w rodzaju „jednak nie sprzedaję” jest kiepskim materiałem na późniejszy spór. Jeżeli druga strona sygnalizuje wycofanie się z umowy, trzeba przejść z rozmów ustnych na komunikację, którą można później wykazać.

Najpierw należy zachować:

• umowę przedwstępną wraz z załącznikami,
• potwierdzenia przelewów zadatku lub zaliczki,
• korespondencję e-mail i SMS,
• dokumenty dotyczące ustalonego terminu zawarcia umowy,
• wezwania kierowane do drugiej strony,
• dokumenty potwierdzające wydatki poniesione w związku z planowaną transakcją.

Przy transakcji wymagającej aktu notarialnego nie należy samodzielnie odwoływać umówionego terminu tylko dlatego, że druga strona zapowiedziała swoją nieobecność. Czasem rozsądniejsze jest stawienie się w kancelarii zgodnie z ustaleniami i formalne udokumentowanie sytuacji.

Prawo o notariacie pozwala notariuszowi sporządzić protokół dotyczący m.in. stawiennictwa stron oraz – na żądanie strony obecnej – niestawiennictwa drugiej strony. Taki dokument nie rozstrzyga jeszcze, kto wygra ewentualny proces, ale potrafi usunąć jeden z podstawowych problemów dowodowych: spór o to, czy osoba gotowa do wykonania umowy rzeczywiście stawiła się w odpowiednim miejscu i czasie.

Przy sprzedaży nieruchomości dobrze wcześniej ustalić z kancelarią, jakie dokumenty trzeba przynieść i czy istnieją wszystkie formalne warunki pozwalające zawrzeć umowę. Jak można sprawdzić również w materiałach publikowanych przez notariusz-olsztyn.pl, czynności dotyczące nieruchomości wymagają odpowiedniego przygotowania dokumentów; sama obecność stron nie wystarczy, jeżeli brakuje danych lub dokumentów potrzebnych do sporządzenia aktu. Ma to duże znaczenie w sporze o odmowę podpisania umowy. Osoba domagająca się wykonania zobowiązania powinna być w stanie wykazać, że sama była faktycznie gotowa doprowadzić transakcję do końca.

Po odmowie drugiej strony praktyczna kolejność działania powinna wyglądać następująco:

1. Sprawdź umowę i termin. Ustal, co dokładnie miało zostać podpisane oraz kiedy.
2. Zweryfikuj własną gotowość do wykonania umowy. Kupujący powinien mieć możliwość zapłaty ceny na zasadach ustalonych w kontrakcie, a sprzedający – możliwość skutecznego rozporządzenia przedmiotem sprzedaży.
3. Wyślij formalne wezwanie, jeżeli sytuacja tego wymaga, wskazując konkretny termin, miejsce i czynność, której oczekujesz.
4. Zabezpiecz dowód stawiennictwa lub odmowy. Przy nieruchomości szczególnie użyteczny może być protokół notarialny.
5. Dopiero potem zdecyduj, czy celem jest zawarcie umowy, zadatek, odszkodowanie czy ugoda.

Nie ma sensu pozywać drugiej strony o zawarcie umowy tylko po to, by wywrzeć presję, jeżeli samemu nie chce się już kupować lub sprzedawać. Proces o zastąpienie oświadczenia woli służy doprowadzeniu transakcji do skutku, a nie wynegocjowaniu wyższej rekompensaty.

Trzeba też uwzględnić koszt postępowania. W sprawach majątkowych przy wartości przedmiotu sporu powyżej 20 000 zł opłata sądowa wynosi zasadniczo 5% tej wartości, maksymalnie 100 000 zł. Do tego mogą dojść wydatki na pełnomocnika, opinie biegłych lub inne dowody. Dlatego przy konflikcie dotyczącym nieruchomości wartej kilkaset tysięcy złotych wybór między żądaniem wykonania umowy a rozliczeniem finansowym powinien być podjęty przed wniesieniem pozwu, a nie w trakcie procesu.

FAQ

Czy można zmusić sprzedającego do podpisania przyrzeczonej umowy sprzedaży mieszkania?
Tak, jeżeli umowa przedwstępna spełnia wymagania pozwalające dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej. Przy sprzedaży nieruchomości szczególne znaczenie ma zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego. Prawomocne orzeczenie sądu może zastąpić wymagane oświadczenie woli strony uchylającej się od zawarcia umowy.

Czy zwykła pisemna umowa przedwstępna dotycząca mieszkania jest nieważna?
Nie. Może być ważną umową przedwstępną, ale nie daje takiej samej ochrony jak akt notarialny. Co do zasady nie pozwala wymusić zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości, może natomiast stanowić podstawę roszczeń finansowych.

Czy po odmowie sprzedającego zawsze można żądać dwukrotności wpłaconej kwoty?
Nie. Mechanizm dwukrotności dotyczy zadatku i zależy od przyczyny niewykonania umowy oraz treści jej postanowień. Jeżeli wpłacona kwota była zaliczką, nie działa automatycznie zasada zwrotu jej podwójnej wartości.

Ile czasu jest na wystąpienie z roszczeniem z umowy przedwstępnej?
Co do zasady rok od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała zostać zawarta. To znacznie krócej niż przy wielu innych roszczeniach cywilnych, dlatego nie powinno się odkładać analizy dokumentów.

Czy nieobecność drugiej strony u notariusza wystarczy, żeby wygrać sprawę?
Nie. Może być istotnym dowodem uchylania się od zawarcia umowy, ale sąd analizuje również treść umowy, przyczynę niezawarcia umowy i gotowość obu stron do jej wykonania. Protokół niestawiennictwa pomaga udokumentować zdarzenie, lecz sam nie przesądza odpowiedzialności.

Czy odmowa banku udzielenia kredytu zwalnia kupującego z odpowiedzialności?
Nie automatycznie. Decyduje przede wszystkim treść umowy przedwstępnej. Jeżeli strony uzależniły transakcję od uzyskania finansowania i precyzyjnie określiły konsekwencje odmowy kredytu, kupujący może być odpowiednio chroniony. Jeżeli takiego warunku nie ma, samo nieotrzymanie kredytu nie musi zwalniać go z zobowiązania.

Czy najpierw wysłać wezwanie, czy od razu składać pozew?
Najpierw trzeba sprawdzić umowę, termin i materiał dowodowy. Formalne wezwanie zwykle pomaga jednoznacznie wykazać stanowisko strony i może zakończyć spór bez procesu, ale nie powinno stać się pretekstem do wielomiesięcznego przeciągania sprawy. Przy rocznym terminie przedawnienia czas ma realną wartość.

Pierwszym działaniem po odmowie podpisania umowy powinno być więc sprawdzenie formy umowy przedwstępnej i daty, w której miała zostać zawarta umowa przyrzeczona. Te dwie informacje wyznaczają dalszą drogę. Przy umowie dotyczącej nieruchomości zawartej w formie aktu notarialnego należy od razu ocenić możliwość dochodzenia zawarcia umowy. Przy zwykłej formie pisemnej trzeba skoncentrować się na zadatku, odszkodowaniu i innych zapisanych zabezpieczeniach. Największym błędem jest natomiast prowadzenie przez wiele miesięcy nieformalnych negocjacji bez zabezpieczenia dowodów i kontroli rocznego terminu przedawnienia.